چیزی که ما می‌خواهیم در این مقاله به آن بپردازیم، تغییر کاربری مسکونی به تجاری است. شهرداری‌های هر شهر و یا دهداری‌های هر روستا; موظف هستند که بر حسب قوانین موجود، کاربری ملک‌ها را بررسی کنند و در صورت مغایرت کاربری ملک با آنچه که در سند ذکر شده است; موضوع تخلف را پیگیری کرده و آن را از طریق دستگاه‌های مسئول و مراجع قضایی دنبال کنند.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: تغییر کاربری مسکونی به تجاری، آشنایی با نحوه تبدیل آن
بر مبنای قانون هر ملکی که در شهر و یا روستا ساخته می‌شود، باید کاربری مشخصی داشته باشد و این کاربری در سند آن ملک قید شده باشد. مهمترین کاربری‌های هر ملک عبارت است از:
کاربری مسکونی
کاربری تجاری
کاربری اداری
کاربری کشاورزی
کاربری صنعتی
کاربری مرتع
کاربری جنگل داری
به خاطر تغییرات در شهرسازی‌ها ممکن است ارزش تجاری یک ملک مسکونی در طول زمان تغییر پیدا کند; و مالک قصد تغییر کاربری از مسکونی به تجاری را داشته باشد. برای این تغییر کاربری ما چند راهکار را به شما پیشنهاد می‌کنیم که می‌توانید در ادامه به آن‌ها بپردازید.
املاک با کاربری مسکونی
هنگامی که یک ملک به عنوان کاربری مسکونی ثبت شود; باید از لحاظ ساختار به گونه ای باشد که بتوان از آن برای اقامت افراد استفاده کرد. برای مثال دارای سرویس بهداشتی، آشپزخانه و اتاق‌های استراحت باشد. این فضاها باید در کنار هم باشند و بتوان به راحتی آن‌ها را بازشناخت.
املاک با کاربری تجاری
املاک تجاری می‌توانند شمایل متفاوتی داشته باشند (بسته به نوع کسب و کار). آنچه که در قانون دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض واحدهای تجاری و صنعتی آمده است; ملک تجاری را تمامی ساختمان‌ها و یا زمین‌ها (در کل املاک و مستغلاتی) می‌داند; که با هدف انجام کسب و کار، و یا تجارت و پیشه ساخته می‌شوند. برابر با ذیل بند 24 ماده 55، این املاک باید مطابق با قانون نظام صنفی و قوانین مرتبط به هر کسب و کاری باشند.
ممانعت از تغییر کاربری منازل
در بدو ساخت هر ساختمان بر حسب قوانین شهرداری‌ها، برای آن یک سند و یک کاربری صادر می‌شود. این مجوز «پروانه ساخت» نام دارد و باید در ابتدای عملیات ساخت و ساز دریافت گردد.
کاربری هر ملک در پروانه ساخت آن قید می‌شود و شهردای هر منطقه و یا دهداری‌ها; موظف هستند که به صورت دائمی نسبت به نظارت بر روند اجرا و استفاده اقدام کنند و از تغییر کاربری‌ها جلوگیری کنند.
در صورت عدم رعایت قانون; امکان اعمال جریمه‌های سنگین در این زمینه وجود دارد که حتی می‌تواند شامل حبس مالک نیز بشود.
طبق قانون شما باید در ابتدای ساخت هر ملک; اقدام به دریافت پروانه ساخت و سندی کنید که کاربری دقیق ملک در آن ذکر شده باشد. در غیر این صورت در ادامه کار با مشکلات جدی روبرو خواهید شد.
اگر شهرداری و یا دهداری متوجه تغییر کاربری ساختمان و ملک شما شود; به مدت حداکثر دو ماه به شما فرصت خواهند داد فعالیت تجاری در ملک مسکونی را تعطیل کرده و نسبت به برگرداندن کاربری مسکونی اقدام کنید.
در صورت عدم اطاعت و تبعیت مالک یا ساکنین; قانون مجازات‌های سنگین نقدی و حبس از شش ماه تا دو سال را در نظر گرفته است.
چطور به صورت قانونی اقدام به تغییر کاربری نماییم؟
در بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری‌ها، اینگونه ذکر شده است که هر شهرداری موظف است که نسبت به تهیه یک نقشه جامع شهری اقدام کند. همچنین بر طبق همین نقشه اقدام به صدور هر گونه سند و کاربری برای املاک شهری و غیر شهری نماید.
بر طبق قانون، تشخیص مناطق تجاری و مسکونی شهری بر عهده شهرداری و یا دهداری است.
در تبصر یک ماده 100 قوانین شهرداری‌ها، اینگونه ذکر شده است که; تمرد از سوی مالکین و مستاجرین از قانون کاربری، باید توسط کمسیون کارشناسی برسی شود و در صورتی که این کمسیون رای به بروز تخلف دهد; ساکنین و یا مالکین موظف هستند که ظرف حداکثر دو ماه نسبت به تغییر کاربری و برگرداندن کاربری اولیه ملک اقدام کنند. در غیر این صورت مجازات‌های تکلیف شده در قانون اعمال می‌گردد.
اگر شخصی با آگاهی به کاربری ملک (چه تجاری و یا مسکونی) نسبت به تغییر کاربری آن اقدام کند (اغلب تبدیل ملک مسکونی به تجاری); در این صورت مالک و یا عامل، محکوم به شش ماه تا دو سال حبس می‌شود; و مجازات‌های نقدی برای وی در نظر گرفته می‌شود. و در صورتی که کسب و کاری در ملک راه اندازی شده باشد، آن کسب و کار تعطیل می‌گردد.
بهترین نحوه تغییر کاربری مسکونی
تغییر کاربری از مسکونی به تجاری به خصوص هنگامی که فرصت‌های تجاری بسیار خوبی در برابر مالک باشد; بسیار وسوسه انگیز است. ما در ادامه این پست بهترین روش‌های تغییر کاربری مسکونی به تجاری را برای حفظ ارزش تجاری املاک شما ارائه خواهیم داد.
بهترین مسیر، مراجعه به دفاتر نوسازی ناحیه‌های شهرداری و دهیاری‌ها است. در اینجا بر طبق قانون روال‌هایی در نظر گرفته شده است که مالکان می‌توانند به راحتی و با رعایت قانون نسبت به تغییر کاربری اقدام کنند.
ممکن است هر سازمان شهرداری و یا دهیاری بر حسب برنامه بودجه خود، تکالیف عوارضی و یا مالی مشخصی را در نظر گرفته باشد.
برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری دو راه قانونی در پیش رو خواهید داشت:
1- از طریق تخریب و نوسازی کامل ملک
2- تغییر کاربری از طریق مراجعه به مراجع قانونی و تغییر کاربری در سند
در قانون 55 شهرداری بند 24 به این مطلب اشاره گردیده است که « شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهری تهیه شده است; مکلف است، طبق ضوابط نقشه مذکور; نسبت به صدور پروانه‌های ساختمانی و کاربری آن‌ها اقدام کند». این تکلیف قانونی می‌تواند شما را در تغییر کاربری مسکونی به تجاری دچار مشکلاتی کند. اما راهکارهای قانونی زیادی برای فائق آمدن برای آن وجود دارد که ما در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.
گام نخست تغییر کاربری مسکونی به تجاری
اگر تا کنون عوارض ساختمان و یا ملک مورد نظر را پرداخت نکرده باشید; در این صورت باید در گام نخست نسبت به تسویه حساب‌های قانونی آن اقدام کنید. همچنین چنانچه ملک در تصرف بانک باشد و یا سند آن مشکلات حقوقی داشته باشد، باید آن را رفع نمایید. در واقع شما باید یک صورت حساب تسویه شده و یک سند با مالکیت کامل در اختیار داشته باشد. سپس باید به یکی از مراکز نوسازی ناحیه ای مراجعه کنید و بعد از پر کردن فرم‌های مربوطه به صورت الکترونیکی; نسبت به تعقیب مراحل اقدام کنیم.
گام دوم تغییر کاربری مسکونی به تجاری
بازرسی ملک توسط یک ناظر از سوی شهرداری; دومین مرحله ای است که برای تغییر کاربری خود با آن مواجه می‌شوید. در نظر داشته باشید که وی مسئول تطابق داده‌های ارائه شده از سوی شما و واقعیت‌های جاری است. در صورت هر گونه عدم مطابقت، باید برای رفع ایرادات اقدام کنید.
اگر تاکنون نسبت به پرداخت عوارض ملک خود اقدام نکرده باشید; باید در ابتدای تغییر کاربری مسکونی به تجاری نسبت به تسویه حساب این عوارض اقدام کنید. دقت کنید که شاید عوارض سال گذشته جریمه‌های دیر کردی نیز با خود داشته باشند. پس توصیه می‌شود که به صورت سالیانه نسبت به تسویه این عوارض اقدام کنید. بعد از آن با مراجعه به مراکز نوسازی ناحیه ای می‌توانید نسبت به پر کردن فرم‌ها و تعقیب الکترونیکی روند کار اقدام کنید.
گام سوم تغییر کاربری مسکونی به تجاری
بعد از تایید مشخصات توسط ناظر، شما باید اقدام به تهیه یک نقشه از ملک مسکونی کنید. این نقشه باید مطابق با کاربری زمین مورد نظر باشد. همچنین باید موارد تکلیف شده در قانون; از جمله پارکینگ، نورگیری، مسائل بهداشتی و ایمنی و نیز مصرف انرژی در آن لحاظ شده باشد.
در صورتی که اعتراضی نسبت به هر کدام از موارد دارید; باید در این بخش اعلام کنید تا توسط ناظر بررسی شود. در غیر این صورت شما موظف به اجرای تمام نقشه خواهید بود.
| مطلب پیشنهادی: تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی، همه آن چیزی که باید بدانید |
گام چهارم تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
در این مرحله مجوز نوسازی و تغییر کاربری برای شما صادر می‌گردد و شما باید نسبت به ساخت ملک مورد نظر اقدام کنید.
گام پنجم تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
در این مرحله شما باید نسبت به تایید نهایی تغییر کاربری اقدام کنید. در اینجا مالک باید به دفاتر نوسازی مراجعه کرده و پروانه ساخت خود را دریافت کند.
گام نهایی تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
در این مرحله، شما باید توسط ناظر شهرداری تایید کنید که ملک مورد نظر خودتان را تخریب کرده اید; ملک جدید و استانداردی در جای آن بنا کرده اید و تمام مجوزهای قانونی برای استفاده تجاری ملک را دریافت کرده اید.
مدارکی که برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری نیاز دارید، عبارتند از:
مدارک شناسایی مالک، یا وکالت نامه‌های قانونی مرتبط به وی.
اصل سند ملک (بدون وابستگی به هیچ نهاد و یا سازمان مالی).
مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و موارد دیگر.
دریافت مدارک تسویه عوارض از شهرداری و یا دهیاری منطقه ای و همچنین تسویه حساب‌های مالیاتی مرتبط.
تهیه نقشه کامل از ملک با کاربری جدید با در نظر گرفتن قوانین و استاندارهای مرتبط.
مجوزهایی که سازمان نوسازی از طریق دفاتر خود صادر می‌کند و باید آن‌ها را پیش از شروع ساخت و ساز دریافت کنید.
دقت کنید که در نقشه، بسته به قوانین موجود مواردی در نظر گرفته می‌شود; که شامل پارکینگ، نورگیر، موارد ایمنی و بهداشتی و مسائل دیگر است; در صورت اعتراض باید قبل از رسیدن به مرحله چهارم و تایید نقشه اقدام کنید، در غیر این صورت موظف به اجرای کامل نقشه هستید.
تغییر کاربری از مسکونی به تجاری چقدر هزینه دارد؟
هزینه‌های هر شهر یا روستا با دیگری متفاوت است و تابعی از بودجه‌های منطقه ای شهرداری‌ها و دهیاری‌ها است.
حتی برخی از مناطق شهری و یا روستایی نیز دارای هزینه‌های متفاوتی نسبت به دیگر بخش‌ها هستند.
در کل، متراژ ملک، مکان ملک، مدت تعویق در پرداخت عوارض ملک، هزینه‌های در نظر گرفته برای صدور مجوزهای نوسازی ملک; هزینه‌های نظارتی، هزینه‌های مهندسی برای تهیه نقشه و نظارت، و گاهی نیز اقدامات حقوقی برای آزادسازی سند و یا تهیه سند مستقل; از جمله مواردی هستند که شما باید برای تغییر کاربری در نظر بگیرید.
چه شغل هایی را می توان در کاربری مسکونی انجام داد؟
کارهای دفتری که نیازمند فعالیت‌های شدید کاری نیستند; مانند مطب، دفاتر مشاوره و وکالت، کارهای اداری و یا غیره را می‌توان در یک ملک مسکونی بدون تغییر کاربری انجام داد.
مشاغل خانگی (به شرطی که در حد خانگی باشند) را نیز می‌تواند بدون تغییر کاربری در منزل انجام داد و نیازی به تغییر کاربری نیست.
ایجاد دفاتر مطبوعاتی نیز در ملک مسکونی بلامانع قلمداد شده است.
در نظر داشته باشید که این مجوزها صرفا برای عدم تغییر کاربری است و مجوزهای قانونی و صنفی دیگر را شامل نمی شود.
در ماده 55 قانون شهرداری‌ها، مشاغل خدماتی مانند; دفاتر وکالت، مطلب‌ها، دفاتر اسنادرسمی، دفاتر روزنامه‌ها، مجله‌ها و نیز دفاتر مهندسی می‌توانند در املاک مسکونی شروع به کار نمایند.
نتیجه گیری کلی درباره تغییر کاربری مسکونی به تجاری
هر شهری دارای یک نقشه جامع توسعه است که کاربری املاک بر اساس آن تصریح و تایید می‌شود. هرگونه تغییر کاربری باید مطابق به آن نقشه جامع باشد.
املاکی که به صورت مسکونی هستند باید موقعیت و شرایط اسکان دائمی و موقت را داشته باشند و امکانات لازم مانند; سرویس بهداشتی، آشپزخانه و اتاق‌ها در آن‌ها لحاظ شده باشند.
املاک تجاری باید علاوه بر سند تجاری، از نظر ظاهری بر حسب کاربری صنف کسب و کار، شرایط انجام کسب و کار مورد نظر را داشته باشند.
هر ملکی طبق قانون در ابتدای ساخت باید سند و مجوزهای لازم را با قید شرایط کاربری دریافت نماید.
در صورت تخلف از زمینه کاربری مجازات‌های سنگین مالی و حتی حبس در انتظار مالکین و یا عاملین متمرد از قانون است.
هر گونه تغییر کاربری باید با مراجعه به دفاتر نوسازی انجام شود. روال کار به صورت فیزیکی و الکترونیکی در این دفاتر اعمال می‌گردد.
هزینه های تغییر کاربری مسکونی به تجاری
هزینه‌های تغییر کاربری مسکونی به تجاری با توجه به قوانین بودجه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها تنظیم می‌شود; اما ممکن است بر اساس موقعیت ملک، نوع کاربری و غیره تغییراتی داشته باشد.
هزینه‌هایی که در تغییر کاربری مسکونی به تجاری باید در نظر بگیرید شامل; هزینه عوارض شهرداری، مالیات ملک، هزینه انتقال سند، هزینه‌های نظارتی و هزینه‌های حقوقی می‌شود. البته این هزینه‌ها ثابت نیستند و بر حسب متراژ، بافت شهری، نوع سند و نیز موارد تجاری دیگر تغییر می‌کنند.
برخی از مشاغل خدماتی نظیر دفاتر وکالت، مطب‌ها، دفاتر خبرگزاری‌ها، دفاتر مهندسی و نیز اسناد رسمی می‌توانند در املاک مسکونی دایر شوند و نیازی به دریافت مجوزهای تغییر کاربری نیست.